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关于我县房地产价格上涨问题的调研分析
近几年来，我县房地产“楼市”价格以及粮油副食品市场价格大幅度上涨，群众反映强烈。根据县委领导的指示精神，我局最近派员组成调研组，先后深入县建设局、统计局、经贸局、金沙市场、万福隆超市、县养猪协会、菲而瑞利肉联有限公司等单位进行调研了解，就我县房地产市场价格上涨问题进行综合分析，现报告如下：
一、我县房地产市场呈现供求两旺和价格持续升高的格局
众所周知，商品房销售价格的高低与所处区位关系极大。由于沙县属于三明市交通枢纽地带，区位优势更加明显，工业污染程度比三明市区和永安市区低，吸引了三明等外地人到沙县购房；沙县可开发的城市住宅用地又比三明市区、永安市区、尤溪县城更有潜力。因而目前沙县房地产市场呈现出商品房供求两旺、价格持续升高的态势。据建设部门初步统计，沙县2006年商品房施工面积约51.8万平方米，其中当年新开工的面积约29.1万平方米，竣工面积17.6万平房米，批准销售面积25万平方米；沙县2007年商品房施工面积约52万平方米，其中当年新开工的面积约22.5万平方米，竣工面积8.7万平方米，批准销售面积18.14万平方米（由于房地产开发商为了售房策略考虑，申报数有误差，实际售房面积要略低于批准销售的面积）。目前，鸿图家园、华山小区、翠绿山庄、金泉花园等住宅小区商品房已基本销售完毕。但入住率比较低，华山小区和翠绿山庄入住率约占50—60%，其主要原因，一是有相当部分的购房者是我县农村小吃业主在城区购房后仍然外出从事小吃业；二是还有一些经济收入水平较高的居民一户购买几套商品房，造成部分商品房暂时闲置“空房”的假象。
二、我县商品房价格与周边县（市、区）相比不是最高的
应该说，沙县商品房价格提升并不是孤立的个别现象，而是与全国房价走势相一致的。最近，电视等媒体报道说，深圳去年以来，楼价上涨了50％，最高每平方米达17000元；上海很多楼盘两、三个月时间内，每平方米上涨三、四千元。沙县与周边县（市、区）相比，房价最高的是尤溪县。尤溪县城区2006年商品房售价3000—4000元/平方米，至2007年底房价已攀升到4500—6000元/平方米，增长约50%。三明市区2006年商品房售价3000—4000元/平方米，至2007年底房价已攀升到3500-6000元/平方米，增长17-50%。永安市区2006年商品房售价1800-2500元/平方米，至2007年底房价已攀升到2200-4800元/平方米，增长22-90%。而沙县城区2006年初商品房售价1500-2445元/平方米，至2007年底已攀升到2200-3800元/平方米，增长40-55%。其中，融兴金鼎城提供旧城拆迁安置房的基价已达3600元/平方米。预计沙县融兴金鼎城2008年第一期“楼市”开盘后，房价将突破4000元/平方米，这是不足为奇的。
三、影响房地产“楼市”价格上涨的主要因素
1、土地拍卖使成本增加是房价上涨的主要因素。城市土地是一种不可再生的稀缺资源。首先，开发城市住宅用地的征地补偿和报批费用增加。以沙县金沙园三级地为例，目前由集体水田转为非农业建设用地的征地补偿和报批费用每亩约10万元，比2002年翻了三番。其次，各地各级政府熟知土地“以地聚财”、“以地生财”之道，政府垄断了土地供应市场，从2002年7月1日起土地挂牌拍卖已在全国范围内正式实施，以挂牌拍卖形式出让土地，必然会大幅度提高土地出让价格。沙县也和全国各地一样，近几年开发的几个住宅小区用地，均以挂牌拍卖形式出让；并且从2004年起原则上不规划“有天有地”的别墅型住宅，只规划商品套房出售。城市土地“寸土寸金”又“僧多粥少”，必定导致住宅地价迅速飚升，一涨再涨。以沙县城东小区为例，目前4×11米的住宅用地使用权转让市场价格为30万元，是2002年的3万元的十倍。
2、住房质量提高和成本增加是房价上涨的重要因素。首先，随着居民对住房质量、功能、安全、环保等方面要求的提高，各种新型材料如塑钢门窗、高档防盗门、可视门铃、24小时红外线监控等不断被采用使得建筑成本加大。其次，自去年下半年以来，建材价格“涨声”不断，有关数据显示，钢材、水泥、木材价格分别比上年同期上涨了40.2%、26%、8.2%，导致商品房直接费的上升。其三，随着房地产市场激烈竞争，“智能化”、“生态化”、“人文住宅”、“休闲别墅”等住宅小区概念不断兴起，各种配套设施逐步完善，小区建设投入加大，又新增物业管理服务费等，房地产开发商转嫁分摊到商品房中的成本随之增加。其四，开发商为了宣传推销自己的楼盘，营销力度和广告费用也在增加，这些费用均须摊入建房成本，无疑也推动了房价的上涨。
3、经济发展与消费增长支撑房价提升。2004年以来，随着我国经济总量持续增长、居民收入不断提高，促进了城镇居民消费水平和消费需求的提升。以我县为例，2007年我县城镇居民人均可支配收入达12117元，比上年同期增长27.5%。人们在解决了必需的日常生活消费后，提高生活质量的愿望不断增强，居民住房以旧换新、以小换大，住房的更新换代成为时尚。与此同时，由于沙县外出从事小吃业的人口约5万人，年收入达5亿元以上，在沙县房地产拍卖会上频频举牌的竟争者大多是从事小吃业的发家大户。近年来，银行存款利率很低，而社会高收入阶层财富日积月累，急于寻找合适的投资保值渠道，房地产市场恰恰成全了这部分投资者的愿望。因此，经济发展与消费增长是支撑房价增长的重要因素。
4、开发商追求高额利润使得房价增长。获取高额利润是任何商家的首选目标，房地产开发商也不例外。有关资料显示，我国十大高利润行业中，房地产业名列榜首。目前全国300万个百万富翁当中，房地产开发商占60%以上。他们取得的高额利润不仅是通过降低成本获取，更多地是通过提高房价获得，尤其是在城市的黄金地段更为显著。
5、“炒楼”令楼盘市场更供不应求。“炒楼”是造成房价上涨的重要原因之一。虽然属于自用或投资出租的购房者占了多数，但仍有一部分人是出于炒房为目的。同时，部分房地产开发商、中介商也参与了楼盘炒作，以推介、宣传、暗示为手段，人为地制造商品房“供不应求”、“售完”等虚假供需现象，造成排队、热销场面，使本来就供不应求的房市更供不应求，无形中对房价虚高起到了推波助澜的作用。
6、旧城拆迁改造安置也推动了房价增长。近年来，随着我国城市化进程加快，城市建成区面积不断扩大，城市人口不断增加，促进了房地产业的发展；各级政府为了改变旧城面貌，实施旧城拆迁改造，需为拆迁户提供大量的安置房，造成房源相对短缺，影响了房价上涨。以沙县为例，近三年来，我县通过实施影剧院组团和建国西巷旧城拆迁改造后，为拆迁户提供安置房约500—600套；通过开发华山小区、翠绿山庄、长富家园、万佳花园等住宅小区，通过开发金沙园、金古园等工业园区，并通过改革户籍管理制度等措施，使城区人口由三年前的5万多人增加到目前的8万多人，无形当中也拉动了房价的上涨。
四、关于国家宏观调控政策“国六条”
由于我国商品房价格近几年涨幅特快，许多市民对房价有不满情绪，“房贵伤民”成了社会焦点问题，引起了国务院领导的高度重视，并研究制定了国家宏观调控政策。2006年5月24日，《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号），即“国六条”政策。其具体内容为：(一)切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
“国六条”的出台，对于宏观调控房地产市场、平抑“楼市”价格过快上涨将起到积极的作用。
四、对策和建议
1、贯彻落实国家宏观调控政策。要认真贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）精神，建设、发改、物价、监察、财政、国土、人行、税务、统计、银监等部门要各司其职，落实国家宏观调控政策，切实采取措施，进一步规范房地产交易市场，达到抑制商品房价格过快上涨的目的。
2、加快住宅小区存量房源的开发力度。要规划和开发新的住宅小区，满足城市居民正常的住房需求。据了解，我县今后在2008—2009年两年，住宅小区商品房的房源存量还有：融兴金鼎城二期8.26万平方米、农校广源14万平方米、一信龙湖天城7万平方米、罗布家园4万平方米、小吃文化城5万平方米的商品房可供开发。
3、加快经济适用住房和廉租房的建设。“楼市”价格暴涨后，使许多中低收入的普通市民买不起商品房。今后，要切实调整住房供应结构，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房，特别是发展经济适用住房和廉租住房，以满足普通市民的需求。
沙县物价局调研组成员：邓景华 张 玲 陈春雨 洪文丽
沙县物价局
2008年1月18日
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